昆山律师

建筑，是人类劳动的成果，当然应当得到全人类的尊重。但是， 自从人类社会进入到阶级社会以后，建筑就具有了社会属性。建筑物的权属问题，是否合法问题，带来了人类内部之间权利斗争，也就难以幸免地使建筑物成为争议的标的物。
2014年开始，根据《昆山市城市总体规划(2009-2030）》、《昆山市土地利用总体规划》和《昆山市镇（区）村布局规划》的要求，昆山开启了新农村建设的序幕。由于农村宅基地的特殊性，政府也为了简化农村宅基地自建房继承的手续，以及简政放权，出台了政策，就是宅基地在老人名下的，可以用子女的名义直接申请，待房屋建好，验收完毕，办理不动产登记时，可以直接登记在子女名下，这样就省去了继承问题，也减轻了公证部门的工作量。但这项利民便民的政策，也产生出来很多房屋权属的法律问题。
现在昆山的农村自建房，大多都是父母实际出资，用子女的名字作为建房申请人。作为父母，把自己的宅基地给子女，也感觉理所当然，也有想到会产生大量的法律上的风险。

 
笔者曾经协办过一起民事纠纷。家住昆山市千灯镇某村的一对夫妻（这里化名吕布和貂蝉，吕布为上门女婿），结婚后没钱买房，一直居住在女方貂蝉的父母的宅基地老房中。2018年，貂蝉的父母决定出资对自己宅基地上的房子进行翻建，同时为了把房子直接给女儿，就用貂蝉的名义向政府申请建房，为的是建好后，不动产权证直接办理在貂蝉名下。在向政府申请建房时，所有家庭成员都签了字。
2019年房子建好后，在房屋正式验收前，吕布和貂蝉因为感情上的原因，诉讼至昆山法院离婚。吕布同时诉请，要求分割宅基地上已经建好的自建别墅。昆山法院一审判决，因为新建自建房还未办理不动产权证，权属不明，判决准予离婚，但房子不作分割。
2020年，吕布再次起诉至昆山法院，要求对已经完成验收的自建房作为夫妻共同财产进行分割。
笔者认为，虽然貂蝉为建房申请人，房子也在夫妻关系存续期间建成完工并验收，但这个不属于夫妻共同财产。
首先，虽然不动产以登记为准，房子建好后，不动产权证也必然且只能办理到貂蝉名下，但宅基地自建房不适用登记制。宅基地使用权不以登记为生效要件，对于宅基地上因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，应自该事实行为成就时发生效力。根据最高院最新相关判例看出，在农村宅基地上建造的房屋，自其建造完成之日即完成物权设立。依据《民法典》第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因房屋所使用土地为集体土地中的宅基地，依据《民法典》第363条之规定，宅基地使用权不以登记为生效要件，对于宅基地上因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，应自该事实行为成就时发生效力。作为在农村宅基地上建造的房屋，自建造完成之日完成物权设立。
其次，貂蝉父母出资在自己的宅基地上经过合法手续合法建造的房屋，到起诉之日已经建成并开始装修，纵然房屋还未办理所有权登记，但土地使用权人还是貂蝉父母，根据“房随地走”，“房地一体”规则，建筑物和土地使用权视为同一财产，对于新建房屋貂蝉父母也自然取得所有权。根据《民法典》第231条，建造房屋属于取得权利的事实行为，合法建造房屋之所以可以取得物权，主要是基于如下几个理由：一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。建房出资人投入了资金建房，即使未办理登记，建房出资人也应当取得产权；二，建房人合法建造房屋之后，如果房屋已经具备四壁和顶盖，就已经形成了一个新的不动产。对该不动产，在没有办理登记之前，在法律上就应当确定归属为貂蝉父母。不能因为未办理登记，而说这个合法新建的房子是无主财产；三，按照通常的社会观念，都认为在合法建造完房屋后，出资建房人就对其房屋享有所有权。
所以无论从哪个方面，此诉争房屋都不属于夫妻共同财产。最终法院判决驳回吕布诉请。
在笔者最近协办的一起排除妨害纠纷中，也具有差不多的法律问题。

 
安徽合肥的兄弟俩（这里化名张飞和关羽）的宅基地相邻。在1991年以前，双方在各自宅基地上各有3间土瓦房。两家土瓦房主体相连。张飞的3间在东边，关羽的3间在西边。1991年10月，张飞开始了自己的土瓦房翻建自建房工程，并于1992年4月二层的自建房全部竣工。自建房完工后，张飞夫妇自己只居住了大概一年，后为了生计，外出打工。从1993年开始，张飞夫妇在昆山常年居住，只有逢年过节才回家居住。
大约在1998年，关羽的3间土瓦房倒塌，因为没钱在自己宅基地上盖新楼房，他们只在自家的宅基地上盖了2间平房。因张飞夫妇常年在外打工，家里自建二层楼房长期无人居住，关羽便与张飞商量在其自建房内居住。考虑到自己一年到头都在外面，房子空着也是空着，张飞说：“你想住就暂时住吧，但我们回来后，你让出来就行了”。因此，从1996年开始到现在，关羽夫妇俩就一直住在张飞的自建房中。现张飞夫妇年近退休，考虑退休后可能要回自家居住，要求关羽近期搬出自己的房子，并清退里面的家具电器等物品，但突遭拒绝。张飞后面多次与关羽协商要求其停止侵权、排除妨碍，却一直遭到关羽的拒绝。
因为兄弟俩的宅基地和房屋，既没有宅基地土地使用权证，又没有房屋所有权证。关羽现在的拒绝的理由是，一说是现在居住的房子本来就是自己的，二说是张飞夫妻已经把房子卖给了他。
这个纠纷，笔者认为，在没有产权或权属不明的情况下，解决的方法如前面的案例，按照“谁投资、谁受益”的原则，判断认证是房屋真正的所有权人。所有的证据材料、证人语言、以及关羽自己的承认，都明确张飞是这个房屋的实际出资人和收益人。
总而言之，父母宅基地上以子女名义申请的农村自建房是否作为夫妻共同财产，可分为三种情况来判断。第一种情况是已经将不动产权证登记在子女名下的，如果建房实际出资人是其父母，可以按照《民法典》相关规定，一般应认定为向夫妻双方的赠与，按共同共有处理。第二种情况是如果建房实际出资人是子女，不动产权证登记子女名下的，则按夫妻共同财产来分割。第三种情况就是本文主文说的，建房实际出资人是其父母，还没有办理不动产权登记的，即使建房申请人是以子女的名义，一般也不认定为夫妻共同财产。所以现在农村建房，在选择谁作为建房申请人时，要注意法律风险。即便子女恩爱，没有离婚风险，也要考虑到再继承的法律问题，此问题在此不作赘述。
 
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